截至2026年6月下旬 ，中国公募REITs市场在经历持续调整后
，估值已进入历史低位区间，性价比显著提升。近期市场受一级供给放量 、部分资产基本面承压及流动性偏弱等因素影响 ，指数出现明显回调
，板块间分化加剧 。

　　然而，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值 ，接近前两轮市场底部特征
。同时
，首批4只REITs指数基金即将于7月1日发售，有望为市场带来12亿元增量配置资金 ，从资金面和市场微观结构上释放积极信号。

　　多家券商在研报中明确指出，当前市场已处于超跌筑底阶段
，估值安全垫充分夯实，长期配置价值凸显 。

　　短期延续调整态势 ，板块分化显著加剧

　　2026年6月最后一周（6月22日至6月26日）
，公募REITs市场延续调整态势
。中证REITs全收益指数周度跌幅为2.40%，收于944.9点。同期 ，REITs总指数下跌3.35%
，产权REITs指数下跌4.06%，经营权REITs指数下跌1.92% 。

　　从板块表现看 ，各板块普遍下行
，分化显著
。跌幅由高到低分别为：产业园（-5.73%）
、仓储物流（-4.98%）、消费（-3.46%） 、市政环保（-2.88%）
、交通（-2.08%）、新型基础设施（-1.89%） 、保障房（-0.76%），而能源板块逆势微涨0.23%。

　　利差走阔至历史极值 ，分派率抬升筑牢安全垫

　　当前REITs市场的估值已进入历史低位区间
，性价比凸显 。数据显示，截至2026年6月26日 ，公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值
，接近2024年初和2025年初两轮市场底部的高位水平。高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫，回顾前两轮利差高点过后 ，板块均迎来估值修复行情
。

　　从板块细分来看
，各类型资产的估值水平差异较大。经营权类REITs的IRR与国债利差处于历史较高分位 。仓储物流
、产业园等承压板块的估值已大幅回调，分派率水平显著抬升 ，提供了极具吸引力的风险溢价
。保障房、能源等业绩相对稳定的板块
，其分派率与利差水平相对较低，但估值韧性更强。

　　多重利好共振催化 ，长期配置价值可期

　　多家头部券商在近期研报中明确表达了对REITs市场的长期看好
，核心逻辑可归纳为以下几点：

　　估值低位，反转可期 。中信建投证券指出 ，当前公募REITs市场历经调整后超跌筑底
，整体估值逼近历史低位，利空基本出尽 ，市场或将迎来反转
。

　　增量资金入市，供需格局改善。中金公司认为
，首批4只REITs指数基金将于7月初发售，总募集金额上限12亿元 ，指数基金入市从增量资金和市场微观结构角度均有积极影响 。中信建投也指出
，指数基金落地提速 、险资入市预期升温，下半年供需格局有望实质性改善
。

　　制度红利持续释放 ，市场迈向成熟。国信证券强调
，公募REITs兼具债性稳定与股性弹性，适合平衡组合波动 。随着常态化发行的推进和商业不动产REITs的加入 ，市场体系持续扩容
，发展日趋成熟
。中金公司也计划加大对REITs业务的资源投入，提升优质资产的获取能力。

　　高分红与资产重估价值 。2026年以来 ，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元
，持续兑现稳健收益。在低利率环境下，REITs稳定的现金流回报和存量资产价值重估的潜力 ，使其成为长期资金配置的重要方向
。